Objektinvestition
Die Fondsgesellschaft hat die Immobilien mit Kauf- und Übertragungsverträgen
vom 28. bis 30.10.2004 mittelbar durch den Erwerb von jeweils 94,8% der Anteile
an Investor GmbHs (Objektgesellschaften) mit Ablauf zum 19.11.2004 erworben.
Die Objektgesellschaften haben die Rechtsform der GmbH & Co. KG. Verkäuferin
der Gesellschaftsanteile war die BRE/DB Portfolio S.á. r.L.
Weiterhin ist die Fondsgesellschaft 100%ige Gesellschafterin der KALPANA
Immobilien-Verwaltungsgesellschaft mbH, die Eigentümerin der
Betriebsvorrichtungen (Kühlanlagen, Küchen- und Kantineneinrichtungen) in den
Immobilien in Bremen, Essen und Leipzig ist. Die KALPANA GmbH hat die
Betriebsvorrichtungen zum Ablauf des 19.11.2004 für 770.600 EUR von der BRE/DB
Fixture S.á. r.L., Luxemburg, erworben.
Die Muttergesellschaft der Verkäuferin, die BRE/DB Holding S.á. r.L. mit Sitz
in Luxemburg, hat im Zusammenhang mit dem Verkauf der Gesellschaftsanteile im
Rahmen einer Garantievereinbarung umfangreiche, sowohl hinsichtlich der
Objektgesellschaften als auch der erworbenen Betriebsvorrichtungen übernommen.
Zu den Einzelheiten vgl. Fondsprospekt. Bei der Anteilsverkäuferin, der
Verkäuferin der Betriebsvorrichtungen und der Garantiegeberin handelt es sich
um Unternehmen der Blackstone Group.
Die Objektgesellschaften sind als Eigentümer der Immobilien im Grundbuch
eingetragen. Der Gesamtkaufpreis für die Immobilien belief sich auf circa 121
Mio. EUR, dies entspricht dem circa 15,3-fachen der Jahresnettomiete zum
Erwerbszeitpunkt. Die Kaufpreise wurden durch Sachverständigengutachten
bestätigt.
Bei den Immobilien handelt es sich in Essen um drei, in Leipzig um zwei
unmittelbar aneinander grenzende Gebäude. Das Gebäude in Bremen besteht aus
drei Bauteilen. Bei dem Gebäude in Stuttgart handelt es sich um ein
Einzelgebäude. Die Gebäude in Bremen, Essen und Leipzig stehen unter
Denkmalschutz. Es wurde durch einen Sachverständigen eine technische
due-dilligence der Gebäude durchgeführt und ein guter Gebäudezustand
bescheinigt. Die notwendigen Instandhaltungen wurden mit circa 120.000 EUR
beziffert.
Standort
Baujahr
Grundstücksfläche m²
BGF m²
Kaufpreis EUR
Vervielfältiger / Cap-Rate
Bremen
Katharinenstraße 5-9,
Domshof 21,
Domshof 22-25
1889, 1964 (1998 saniert)
1998
3.586
22.470
35.789.518
14,98 / 6,68
Essen
Lindenallee 29-41, 43, 45
1901 (1997 neu errichtet)
1955/1960 (1997/98 reno-
viert)
5.963
31.755
30.073.488
14,41 / 6,94
Leipzig
Martin-Luther-Ring 2
Burgplatz 7
1898 (1996 saniert)
1994
3.388
20.559
16.331.308
13,58 / 7,36
Stuttgart
Theodor-Heuss-Str.3
2004
1.931
17.205
38.867.185
17,18 / 5,82
Gesamt
14.868
91.989
121.061.499
15,30 / 6,54
Vermietung
Der Vermietungsstand des Gesamtportfolios liegt bei circa 97,6%. Für 2% (1.090
m²) der Flächen besteht eine Vermietungsgarantie über vier Jahre. Hauptmieter
mit circa 84% der Flächen ist die Deutsche Bank AG. Zweitgrößter Mieter mit
circa 4% der Flächen ist die Barmer Ersatzkasse; die übrigen Flächen sind
kleinteilig vermietet.
Die Nutzung der Gebäude erfolgt weit überwiegend zu Bürozwecken. Daneben
bestehen Einzelhandels- und Lagerflächen sowie ein Restaurant in dem Leibziger
Objekt.
Standort
Mieter
Mietfläche m²
Stellplätze
Jahresmiete EUR inkl. Stellplätze
Durchschnitts-
miete pro m²
und Monat*
Mietvertrags-
ende
Option
(überwiegend)
Wertsicherung
(überwiegend)
Bremen
Deutsche Bank
Barmer
Sonstige
8.509
2.131
3.815
36
2.389.512
13,78
31.12.2013
31.05.2008
3x5 Jahre
vierteljährlich 90%
Essen
Deutsche Bank
19.672
116
2.086.464
8,84
überwiegend
31.12.2013
3x5 Jahre
vierteljährlich 90%
Leipzig
Deutsche Bank
Sonstige
6.918
3.840
39
1.202.664
9,32
überwiegend
31.12.2013
3x5 Jahre
vierteljährlich 90%
Stuttgart
Deutsche Bank
10.595
85
2.261.904
17,79
31.12.2013
3x5 Jahre
vierteljährlich 90%
Gesamt
55.480
276
7.940.544
*) Die Mieten beinhalten nicht nur Büroflächen und sind daher nur
näherungsweise mit entsprechenden Marktmieten vergleichbar.
Mietnebenkosten und Instandhaltungskosten werden überwiegend von den Mietern
getragen. Die Objektgesellschaften sind zur Ersatzbeschaffung und Reparatur von
technischen Anlagen (z.B. Aufzügen) verpflichtet. Gegenüber der Deutschen Bank
AG obliegen dem Vermieter nur die Instandhaltungskosten an Dach und Fach.
Sofern vor Abschluss der Mietverträge in den Gebäuden bereits Schließfächer,
Tresore, doppelte Böden oder abgehängte Decken vorhanden waren, sind sie vom
Mieter nicht zu entfernen, sondern gehen in das Eigentum des Vermieters über.
Sofern entsprechende Einrichtungen nach Abschluss der Mietverträge angebracht
wurden, sind sie vom Mieter beim Auszug zu entfernen.
