Immobilienbestand Die Fondsgesellschaft verfügt gegenwärtig über Büroimmobilien an den Standorten Hannover und Stuttgart mit einer Gesamtmietfläche von 22.531 m² sowie 112 Stellplätzen. Die Anschaffungskosten (ohne Nebenkosten) belaufen sich auf 36.782.948,- EUR. Standort Hannover Investition Am 23.08.2001 wurde von der Fondsgesellschaft ein dem Grundstück zwischen der Humboldtstraße 30 und 31 und der Calenberger Straße 59 gelegener Gebäudetrakt erworben. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für den 31.12.2002 vorgesehen. Verkäufer der Anlage ist der DCM GmbH & Co. Renditefonds 140 KG. Der Gebäudetrakt umfaßt ein 14-geschossiges Bürohochhaus, drei weitere Bürogebäude und ein Wohngebäude. Die Gebäude wurden in den Jahren 1955, 1961 und 1971 errichtet und im Jahre 2001 renoviert. Der Kaufpreis betrug 16.500.000,- EUR und war am 30.11.2001 fällig. Der Kaufpreis entspricht dem 12,6-fachen der anfänglichen Jahresmiete. Die Gesamtmietfläche der Anlage beträgt 13.112 m². Weiterhin hat die Fondsgesellschaft mit Kaufvertrag vom 23.08.2001 ein Erbbaurecht an dem Grundstück Calenberger Straße 57 von der Avacon AG erworben. Der Kaufpreis für das Erbbaurecht betrug 853.857,- EUR. Der Nutzen- und Lastenwechsel fand am 01.01.2001 statt. Das Erbbaurecht wurde für die Dauer bis zum 31.12.2048 bestellt. Die Fondsgesellschaft verfügt über das Recht auf Verlängerung des Erbbaurechtes sowie über das dingliche Vorkaufsrecht an dem Grundstück. Im Falle des Erlöschens des Erbbaurechtes durch Zeitablauf kann die Fondsgesellschaft eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswertes des Gebäudes verlangen. Das Grundstück ist mit einem 1974 errichteten, fünfgeschossigen Büro- und Verwaltungsgebäude bebaut. Im Jahre 2001 fand eine teilweise Renovierung statt. Der Erbbauzins beträgt anfänglich 12.579,- EUR pro Jahr. Der Kaufpreis für das Erbbaurecht entspricht dem ca. 10-fachen der Jahresnettomiete. Die Mietfläche des Gebäudes beträgt 1.112 m². Vermietung Die Gebäude sind zu 100% vermietet. Alleiniger Büromieter der Gebäude ist die is:energy GmbH, ein Gemeinschaftsunternehmen des E.ON Konzerns und der Unternehmensberatungsgesellschaft Cap Gemini Ernst & Young. Die Mietverträge haben eine Restlaufzeit von ca. acht Jahren. Es handelt sich um Staffelmietverträge; die Nebenkosten werden entsprechend der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Nebenkostenberechnung auf den Mieter umgelegt. Die Mietverträge verlängern sich nach Vertragsablauf um fünf Jahre, sofern sie nicht mit einer Frist von sechs Monaten zum Vertragsende gekündigt werden. Die Büromieten belaufen sich z. Z. auf 1.390.225,- EUR p.a., dies entspricht ca. 8,- EUR/m²/mtl. Darüber hinaus betreibt die Mannesmann Mobilfunk GmbH auf dem Dach des Gebäudes eine Mobilfunkantenne; die jährlichen Mieteinnahmen daraus belaufen sich auf ca. 5.000,- EUR. Standort Stuttgart Investition Die Fondsgesellschaft erwarb mit Kaufvertrag vom 13.06.2001 von der Sirius Projekt GmbH das Grundstück Marienplatz 8 und 10 in Stuttgart. Das Grundstück wird gegenwärtig mit drei Einzelgebäuden mit Hotel-, Büro- und Geschäftsflächen sowie einer Tiefgarage bebaut. Die Gesamtmietfläche soll 8.307 m² betragen; weiterhin werden 112 Tiefgaragenstellplätze errichtet. Zahlung des Kaufpreises sowie Nutzen- und Lastenwechsel waren für den 31.01. 2002 vorgesehen. Als Kaufpreis wurde das 14,1-fachen der Jahresnettomiete der bereits vermieteten Flächen sowie der kalkulierten Miete für die noch unvermieteten Flächen vereinbart. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis von 19.429.091,-EUR. Vermietung Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe zu ca. 73% vermietet. Für die unvermieteten Flächen besteht bis zum Jahr 2006 eine durch Bankbürgschaft besicherte Mietgarantie des Grundstücksverkäufers. Hauptmieter ist die ACCOR-Gruppe, die in dem Objekt ein Hotel der Ibis-Kette mit 104 Zimmern betreibt. Weitere Mieter sind die Stadt Stuttgart, die in dem Objekt Büroflächen angemietet hat, und die Rewe-Leibrandt -Gruppe, die im Erdgeschoß einen Lebensmittelmarkt betreibt. Die Tiefgarage mit 112 Einstellplätzen ist an die VUP Verkehrs- und Parkraumbewirtschaftung Baden-Württemberg GmbH vermietet. Der Mietvertrag mit der ACCOR-Gruppe läuft 31.12.2021 und verfügt über eine Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren. Die Miete beträgt 430.717,- EUR/ m²/p. a., dies entspricht ca. 13,- EUR/m²/mtl. Der Mietvertrag ist mit einer 50%igen Anpassung indexiert. Der Büromietvertrag mit der Stadt Stuttgart hat eine Laufzeit bis zum 31.12. 2016 mit einer einmaligen Verlängerungsoption von fünf Jahren. Die Jahresmiete beläuft sich auf 254.317 EUR; dies entspricht ca. 13,- EUR/m²/mtl. Der Vertrag ist mit einer 80%igen Anpassung indexiert. Der Supermarkt ist bis zum 30. 09. 2016 an die REWE-Gruppe vermietet; es besteht eine zweimalige Verlängerungsoption von fünf Jahren. Die Miete beläuft sich auf 271.189,- EUR/p. a., dies entspricht ca. 13,- EUR/m²/mtl. Der Mietvertrag ist mit einer 65%igen Anpassung indexiert. Der Generalmietvertrag für die Tiefgarage endet am 30.09.2006. Es besteht eine Verlägerungsoption für weitere fünf Jahre. Die Miete beläuft sich auf 79.762,- EUR pro Jahr, dies entspricht ca. 59,-EUR/mtl. pro Stellplatz. Es besteht eine Staffelvereinbarung. Für die unvermietete Restfläche von 2.224 m² wurden 341.134,- EUR p. a. mit einer 80%igen Indexierung unterstellt. Der Mietansatz enspricht ca. 13,- EUR /m²/mtl. Investitionsplanung Immobilien Die Fondskonzeption sieht eine Erweiterung des Immobilienbestandes vor. Jeweils in den Jahren 2007 und 2012 sollen Immobilien bzw. Anteile an Immobilienfonds im Werte von 40 Mio. EUR erworben werde. Die Durchführung dieser Investitionen wird von der dann aktuellen Liquiditätssituation abhängig gemacht und soll ausschließlich durch die zusätzliche Aufnahme von Darlehen erfolgen. Folgende, grundlegende Investitionskriterien wurden festgelegt: -Beschränkung der Investition auf jeweils maximal 40 Mio.EUR; Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Sachverständigen. -Investitionsgegenstand dürfen nur Gewerbeimmobilien in verkehrsbegünstigten Stadtlagen in der Bundesrepublik Deutschland sein. -Der Kaufpreis ohne Nebenkosten soll das 13,5-fache der Jahresnettomiete nicht übersteigen. -Der Vermietungsstand soll bei mindestens 80% liegen; die Mietverträge sollen überwiegend eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren aufweisen. Änderungen der Investitionsgrundsätze bedürfen der Zustimmung der Gesellschafterversammlung. Zur Finanzierung dieser Investitionen ist ausschließlich Fremdkapital, jeweils hälftig in EURO und in Schweizer Franken, vorgesehen. Investitionsplanung Wertpapiere Neben den durchgeführten und den geplanten Immobilieeninvestitionen soll der überwiegende Teil des Eigenkapitals in einen Wertpapier-Spezialfonds investiert werden. Der Wertpapier-Spezialfonds soll von der Merck Finck Invest Kapitalanlagegesellschaft mbH, einer Tochtergesellschaft des Bankhauses Merck Finck & Co. für die Fondsgesellschaft aufgelegt werden. Geplant ist die Investition zu ca. 30% in festverzinsliche Wertpapiere und zu maximal 70% in Aktien. Eine Änderung der Anlagestrategie kann nur durch Gesellschafterbeschluß erfolgen. Weichkosten Die Weichkosten betragen 11,7% des Fondsvolumens (ohne Agio), einschließlich der noch geplanten Immobilieninvestitionen.
