Objektinvestition
Das Pflegeheim befindet sich in der Virchowstraße 2, Röntgenstraße 20, 20a-c in
41539 Dormagen, Landkreis Neuss, Nordrhein-Westfalen. Dormagen befindet sich im
niederrheinischen Wirtschaftsraum zwischen Düsseldorf und Köln.
Die Immobilie wurde von der Fondsgesellschaft mit notariellem Kaufvertrag am
02. Juli 2004 erworben. Der Übergang der Nutzen und Lasten war am 15. Juli
2004. Der Kaufpreis betrug 11.000.000,00 EUR und wurde bereits entrichtet.
Unter Berücksichtigung eines zusätzlichen Investitionsaufwandes von
3.880.000,00 EUR entspricht der Kaufpreis dem 12,5-fachen der anfänglichen
Jahresmiete. Der zusätzliche Aufwand betrifft eine an den Pächter des
Pflegeheims zu leistende Änderungsprämie in Höhe von 2.930.000,00 EUR, mit der
die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen einer möglichen Änderung des
Heimgesetzes während der 25jährigen Laufzeit des Pachtvertrages, die vom
Pächter zu tragen sind, ausgeglichen werden. Weiterhin sind Kosten für die
Übernahme eines Berichtssystems der IMMAC durch den Pächter in Höhe von
950.000,00 EUR in dem zusätzlichen Investitionsaufwand enthalten. Der
Gesamtanschaffungspreis beläuft sich somit auf 14.880.000 EUR.
Laut Prospektaussage wurde der Sachwert der Immobilie im Rahmen eines
Wertgutachtens mit 19,2 Mio. EUR ermittelt.
Der Gebäudekomplex wurde im Jahre 1975 errichtet und in 2001 modernisiert und
ausgebaut.
Objektdaten
Grundstücksgröße 11.943,00 m²
Wohn-/Nutzfläche 12.341,00 m²
Geschossebenen 3 + Dachgeschoss
Pflegeheimplätze 172
Bettenanzahl 172
Betreute Wohnungen 44
Zusatzeinrichtungen: Aufenthaltsräume, Speisesaal, Pflegebäder,
Küche und technische Einrichtungen
Vermietung
Es besteht ein Pachtvertrag zum Betreiben eines Pflegezentrums mit der Alloheim
Senioren-Residenzen AG, Düsseldorf, mit einer Laufzeit von 25 Jahren, beginnend
im Jahre 2004. Der Vertrag verfügt über eine pächterseitige Verlängerungsoption
um fünf Jahre.
Die anfängliche Jahrespacht beläuft sich auf 1.190.400,00 EUR.
Die Pacht erhöht sich alle drei Jahre um einen fixen Betrag. Die Erhöhung
entspricht der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindizes. Die Anpassung
erfolgt gestaffelt zwischen 80% und 65%.
Der Pächter trägt alle Nebenkosten gemäß der II. Berechnungsverordnung,
Versicherungen, Abgaben und Grundsteuern sowie die Instandhaltungskosten, mit
Ausnahme derer an Dach und Fach.
Als zusätzliche Sicherheit hat sich die Fondsgesellschaft die Rechte an den
Finanzdienstleistungen der Bewohner, bezogen auf Mietanteil des Pächters,
abtreten lassen.
