Objektinvestition
Die Fondsgesellschaft hat die Immobilie mit Kaufvertrag vom 16.09.2005 durch
den Kauf von 109.950 Anteilen des Moorgate Unit Trust zu rund 99,95% von der
Matrix Moorgate Limited, London erworben. Die IVG Asset Management GmbH hat 50
Anteile und damit circa 0,05% gekauft. Das Gebäude befindet sich auf einem
Erbpachtgrundstück (leasehold). Dieser Vertrag hat eine Laufzeit bis in das
Jahr 2152 und wurde vom Moorgate Unit Trust am 15.09.2005 erworben.
Standort
Beschreibung
Baujahr
Grundstück
in m²
Mietfläche
in m²
Mietfläche
in sqf
20 Moorgate, London EC2, City of London
8-geschossiges Grade A-Bürogebäude mit zwei UG
2002
2.598
14.513*
156.221*
* davon 151.902 sqf (14.112 m²) Bürofläche, 4.919 sqf (401 m²) gastronomische
Flächen (Pub)
Kaufpreis
in GBP
Kaufpreis
in EUR*/m²
Miete in
GBP p.a.*
Miete in
EUR p.a.*
Verviel-
fältiger*
Cap-Rate*
110.000.000
11.257
6.802.374
10.103.022
16,16
6,19%
Wechselkurs 1 GBP = 1,48522 EUR auf Basis von 100% der Trust-Anteile
* auf Basis der Nettomieteinnahmen 2005
Auf die Fondsgesellschaft entfällt entsprechend ihres Gesellschaftsanteils ein
Kaufpreis von 109,95 Mio. GBP.
Das Wertgutachten vom renommierten Immobilienunternehmen Savills ermittelte
einen Marktwert von 112,5 Mio. GBP.
Lage
Das Objekt befindet im Stadtteil City of London nahe des historischen Kerns der
Stadt und in unmittelbarer Nähe zu einer Vielzahl von internationalen
Finanzdienstleistern. Durch zwei fußläufig erreichbare U-Bahnstationen (200 m
Entfernung) verfügt die Fondsimmobilie über eine sehr gute Verkehrsanbindung.
Vermietung
Das Gebäude ist gegenwärtig zu 100% an drei Mietparteien vermietet, wobei der
Pub-Mieter einen sehr geringen Mietanteil aufweist und in der nachfolgenden
Analyse, ebenso wie ein Mietvertrag über eine Stromkammer mit EDF Energy
Networks plc., vernachlässigt werden kann. Die Pub-Miete wird ab 2014 an die
Marktmiete angepasst.
Mieter
Miete in
GBP/p.a.
Miete in
GBP/sqf/p.a.
Miet-
anteil
in %
Mietende
nächster
Mietsteigerungs-
termin
Kündigungs-
option
JPMorgan Cazenove Ltd.
6.801.224
44,27
99,98
24.03.2027
25.12.2006
24.03.2019
Fuller, Smith & Turner plc.*
1.150
0,27
0,02
24.12.2014
-
-
Gesamt
6.802.374
100,0
auf Basis von 100% der Trust-Anteile
* gastronomische Flächen (Pub)
In Abständen von jeweils fünf Jahren, erstmals Ende 2006, kann eine Anpassung
der Mieten an die jeweils aktuelle Marktmiete erfolgen. Die Anpassung erfolgt
nur, soweit sich Mieterhöhungen ergeben; Mietreduzierungen sind ausgeschlossen
(Upwards-Only-Klausel). Die Mietverträge schließen die Übernahme von
Versicherungszahlungen und die Instandhaltung durch die Mieter ein (Full
Repairing and Insuring Institutional Lease).
