Objektinvestition
Die Fondsgesellschaft hat per Kaufvertrag das Objekt in Berlin am 03.07.2003,
das Objekt in Düsseldorf am 22.07.2004 sowie das Essener Objekt am 23.07.2004
erworben.
Standort
Beschreibung
Baujahr/
Fertigstellung
Grundstücks-
fläche in m²
Stellplätze
Mietfläche
in m²
Flächenanteil
Mietfläche
Schnellerstr. 20/21, Berlin
Einkaufs- und Bürozentrum mit max. 5-Geschossen, 1-geschossiges
Fachmarktzentrum, Parkdeck
2003
29.491
790*
21.810****
34,7%
Karl-Arnold-Platz 1a, Düsseldorf
8-geschossiges Bürogebäude, Tiefgarage
Sanierung 2004/05, 1978
10.558
380**
18.600
39,6%
Rüttenscheider Str. 1-3, Essen
Gebäudekomplex aus vier miteinander verbundenen Bauteilen mit max.
6-Geschossen, Tiefgarage
Sanierung 1992/93,
1956-1960
15.487
340***
22.500
35,7%
Summe
55.536
1.510
62.910
100%
* davon ca. 740 Parkdeckstellplätze
** davon ca. 370 Tiefgaragenstellplätze
*** davon ca. 240 Tiefgaragenstellplätze
**** davon ca. 1.720 m² Büroflächen
Hinsichtlich der Kaufpreise, Mieteinnahmen und Flächengrößen ergeben sich
folgende Verteilungsquoten:
Objekt
Kaufpreis
in EUR
Kaufpreis/m²
Kaufpreis-
anteil
Miete in
EUR p.a.*
Miete in
EUR/m² monatlich
Mietanteil
Verviel-
fältiger
Cap-Rate
Berlin
57.181.348
2.622*
38,0%
4.145.872
15,84**
39,5%
13,79-fach
7,25%
Düsseldorf
52.500.000
2.823
23,8%
3.485.966
15,61
33,2%
15,06-fach
6,64%
Essen
41.000.000
1.822
27,2%
2.861.868
10,60
27,3%
14,33-fach
6,98%
Summe/
Durchschnitt
150.681.348
2.395
100%
10.493.706
13,90
100%
14,36-fach
6,96%
* Anfangsmiete in 2004
** durchschnittlicher Wert unter Berücksichtigung eines sehr geringen
Büroflächenanteils
Die Immobilie in Berlin wurde von der Theseus Immobilien Management GmbH & Co.
KG Objekt Zentrum Schöneweide und der Pluton Immobilien Verwaltungs-GmbH & Co.
Objekt Fachmarktzentrum Schöneweide KG mit einem Vervielfältiger von 13,79-fach
der Jahresmieteinnahme 2004 erworben.
Der Kauf des Objektes in Düsseldorf erfolgte von der Deka Immobilien Investment
GmbH, einem Unternehmen der deutschen Sparkassenorganisation und damit
mittelbar verbunden mit dem Initiator REAL I.S., zu einem Vervielfältiger von
15,06-fach der Jahresmieteinnahme 2004.
Die Immobilie in Essen wurde von der STEAG Walsum Immobilien AG mit einem
Vervielfältiger von 14,33-fach der Jahresmieteinnahme 2004 erworben.
Die Kaufpreise wurden laut Prospekt jeweils durch unabhängige Gutachter als
marktgerecht bestätigt. Die Wert- und Standortgutachten wurden Scope jedoch
nicht zur Prüfung zur Verfügung gestellt.
Lage
Das Fondsgebäude in Berlin befindet sich im Südosten Berlins im Bezirk
Treptow-Köpenick etwa 10 km von der Stadtmitte entfernt. Es liegt an einer der
Hauptverkehrsstraßen, die das Zentrum mit dem Flughafen Schönefeld verbindet.
In unmittelbarer Nähe der Immobilie befinden sich der S-Bahnhof Schöneweide und
Haltestellen mehrerer Straßenbahn- und Buslinien.
Das Objekt in Düsseldorf liegt im Norden der nordrhein-westfälischen
Landeshauptstadt an einer der Hauptverkehrsstraßen. Die Entfernungen zum
Flughafen und zur Innenstadt betragen 5 km bzw. 3 km. Zwei U-Bahnhöfe sind
fussläufig erreichbar.
Die Fondsimmobilie in Essen liegt zentrumsnah etwa 1 km von der City und dem
Hauptbahnhof entfernt. Unweit des Gebäudes verläuft die Bundesstraße B 224,
über die die Autobahnen A 52, A 40 und A 42 gut erreichbar sind. Fussläufig ist
ein U-Bahnhof erreichbar.
Vermietung
Die Immobilie in Berlin ist derzeit zu etwa 96,2% an insgesamt ca. 50 Mieter
vermietet. Die Gebäude in Düsseldorf und Essen sind jeweils an einen
Einzelmieter vollständig vermietet.
Objekt
Mieter
Mieteinnahmeanteil im Objekt
ca. Angaben
Mietvertrag
bis
Restlaufzeit des
Mietvertrages
Verlängerungs-
option
Berlin*
Kaufland
24%
30.09.2018
14 Jahre 2 Monate
dreimal 5 Jahre
Berlin*
Media-Markt
14%
22.10.2015
11 Jahre 3 Monate
einmal 3 Jahre
Berlin*
M+W Zander**
5%
30.09.2013
9 Jahre 2 Monate
dreimal 5 Jahre
Berlin*
C&A
4%
15.02.2014
9 Jahre 6 Monate
zweimal 5 Jahre
Berlin*
Rossmann
3%
30.09.2013
9 Jahre 2 Monate
-
Berlin*
Dänisches Bettenlager
2%
31.10.2013
9 Jahre 3 Monate
einmal 5 Jahre
Berlin*
Pit-Stop
2%
30.12.2013
9 Jahre 5 Monate
zweimal 5 Jahre
Berlin
49 weitere Mieter
43%
***
***
***
Berlin*
Erstvermietungsgarantie
3%
31.12.2005
1 Jahr 5 Monate
-
Düsseldorf
IBM Deutschland GmbH
100%
30.06.2013
8 Jahre 11 Monate
einmal 5 Jahre
Essen
STEAG AG
100%
31.08.2019
15 Jahre 1 Monat
zweimal 5 Jahre
Stand: 1. August 2004
* ausgewählte Hauptmieter
** vollständige Anmietung und Betrieb des Parkdecks
*** differierende Regelungen hinsichtlich Laufzeit, Indexierung und
Verlängerungsoptionen der Mietverträge
Die Grundlage für die Prognose der Mieteinnahmen stellen bei dem Immobilien in
Düsseldorf und Essen zu 100% indexierte Mietverträge dar, die sich an der
Preissteigerungsrate orientieren. Bei dem Berliner Gebäude existieren
verschiedenste Wertsicherungskauseln und teilweise Umsatzmieten. Die
Aufwendungen für Betrieb und Unterhaltung der Objekte sowie der Instandhaltung
der Mietflächen liegen beim Mieter. Die Fondsgesellschaft ist für die
Instandhaltung an Dach und Fach der Gebäude verantwortlich.
Laufende Objekt- und Fondsverwaltungskosten, Instandhaltungs- und
Neuvermietungsaufwendungen sowie Objektkosten werden in der Prognoserechnung
berücksichtigt.
