Wölbern - Holland 58

Objektinvestition
Gegenstand der Beteiligung ist der als Phase I bezeichnete Bauteil des
Gebäudekomplexes "Carré" im Büropark "Hanzeland" in der Gemeinde Zwolle in den
Niederlanden. Der gesamte Gebäudekomplex besteht aus sechs Bauteilen, die
voraussichtlich in Teileigentumsrechte entsprechend den Mietflächen aufgeteilt
werden. Die als Phase I bezeichneten Flächen umfassen die Bauteile 1 bis 3
sowie Teile der Bauteile 4 und 6.
Die Gebäudeteile werden H-förmig um drei Innenhöfe angeordnet. Zwischen den
Gebäuden befindet sich ein Parkdeck mit circa 320 Stellplätzen. Die
Gesamtmietfläche beträgt circa 28.700 m², davon entfallen circa 15.900 m² auf
die Phase 1 und circa 12.800 m² auf die Bauphase 2. Der Gebäudekomplex besteht
aus bis zu sechs Geschossen. Die einzelnen Gebäudeteile werden so errichtet,
dass sie sich unabhängig voneinander vermietet und genutzt werden können. Die
vorgesehene Ausstattung entspricht modernstem Standard.
Die persönlich haftende Komplementärin der Fondsgesellschaft, die "Verwaltung
Achtundfünfzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH", hat mit
Kaufversprechen vom 11.08.2004 die Immobilie von der Eurocommerce
Projectontwikkeling B.V., Deventer, erworben. Die Fondsgesellschaft wird das
Grundstück nach Vollplatzierung, voraussichtlich am 01.06.2005 erwerben. Der
Kaufpreis beträgt 43.379.330 EUR; dies entspricht dem circa 14,75 fachen der
anfänglichen Jahresmiete und circa 2.726 EUR pro Quadratmeter der erworbenen
Mietfläche. Der Kaufpreis wurde im Rahmen eines Sachverständigengutachtens als
angemessen bestätigt.
Zur Überbauung einer Tiefgarage wurde ein ewigwährendes Erbbaurecht erworben.
Für das Erbbaurecht ist keine gesonderte Vergütung zu leisten.
Vermietung
Der auf den Fonds entfallende Anteil an den Mietflächen ist zur Zeit zu circa
96% vermietet. Für die Restflächen besteht eine Vermietungsgarantie der
Verkäuferin.
Mieter
Mietfläche m²
Jahresmiete EUR
Anteil an der
Gesamtmiete in %
Miete EUR / pro m² /
Monat
(inkl. Stellplätze)
Laufzeit /
Optionsrecht
Indexierung
KPN Telekom B.V.
10.212
1.912.105
65
15,60
30.04.2015
2 x 5 Jahre
100% bis 4% Index-
änderung
Gemeinde Zwolle
5.000
901.900
31
15,03
30.05.2015
unbegrenzt je 5 Jahre
voll indexiert
Mietgarantie
700
und 4 Stellplätze
127.600
4
15,19
10 Jahre
Gesamt
15.912
2.941.605
100
Hauptmieter ist die KPN Telecom B.V., eine 100% ige Tochtergesellschaft des
größten Telekomanbieters der Niederlande, der Royal KPN N.V. An dem ehemaligen
Staatsmonopolisten hält der niederländische Staat gegenwärtig noch circa 19,3%
der Anteile. Die aktuellen Kreditratings lauten auf Baa1 (Moody's) und A-
(Standard & Poor's). Die Royal KPN ist solidarisch haftbar für
Verbindlichkeiten der KPN Telekom B.V.
Zweite Mieterin ist die Gemeinde Zwolle, die das Gebäude für das Arbeits- und
Wohlfahrtsamt sowie die Hauptverwaltung der Arbeitnehmerversicherung nutzen
wird.
Die Mietverträge sind bis zu einer Indexveränderung von 4% vollständig
indexiert. Der Vertrag mit der KPN Telecom B.V. ist bei höheren
Indexsteigerungen zu 50% indexiert.
Die Mieter tragen sämtliche Nebenkosten mit Ausnahme der Instandhaltungskosten
an Dach und Fach.